С чего начинается строительство
В соответствии с Гражданским кодексом РФ защиту нарушенных либо оспоренных прав осуществляет суд. Вместе с тем у органов контроля (надзора) имеется достаточное количество полномочий, предусмотренных действующим законодательством, для выявления и устранения нарушений закона.
Так, в случае нарушения прав граждан проводимыми строительно-монтажными работами по возведению того или иного объекта капитального строительства граждане вправе обратиться не только в суд, но и в территориальные отделы инспекции Госстройнадзора Саратовской области (либо непосредственно в областную инспекцию), а также в органы внутренних дел. В случае нарушения прав граждан при предоставлении, освоении земельного участка они вправе обратиться за их защитой в суд, в территориальные отделы управления Роснедвижимости Саратовской области (либо непосредственно в управление), в органы внутренних дел. Должностные лица указанных органов вправе составлять протоколы, налагать на виновных лиц штрафные санкции и т.д.
Сотрудники милиции в соответствии с ч. 2 ст. 28.3 Кодекса РФ об административных правонарушениях уполномочены составлять протоколы об административных правонарушениях по фактам самовольного занятия земельных участков или использования земельных участков без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, а также по фактам строительства, реконструкции, капитального ремонта в отсутствие разрешения на строительство.
Кроме того, граждане вправе обратиться в районную прокуратуру по месту нахождения объекта строительства, а также в случае несогласия с принятым прокуратурой района решением — в прокуратуру Саратовской области.
Следует отметить, что строительство любого объекта капитального строительства может осуществляться только на предоставленном в установленном законом порядке земельном участке с соответствующим разрешенным использованием. Земельные участки могут быть предоставлены на праве аренды либо находиться в собственности. Права на земельный участок в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года №122-ФЗ должны быть зарегистрированы в органах регистрационной службы.
Любая строительная площадка должна начинаться с ограждения территории и информации об объекте строительства на информационном щите, где должны содержаться следующие сведения: о наименовании объекта капитального строительства; о сроках начала и окончания строительства, реконструкции, капитального ремонта; о застройщике (заказчике), лице, осуществляющем строительство: наименования, места нахождения, должности, фамилии руководителя и номера контактных телефонов — для юридического лица; фамилии и номера контактных телефонов — для физического лица; наименование органа, выдавшего разрешение на строительство, места его нахождения, должности, фамилии руководителя и номера контактных телефонов. Невыполнение данных требований влечет административную ответственность по ст. 9.4 КоАП РФ и ст. 10.1 Закона Саратовской области от 29 марта 2006 года №34-ЗСО «Об административной ответственности на территории Саратовской области».
Проектная документация таких объектов капитального строительства, как многоквартирные жилые дома свыше трех этажей, нежилые здания свыше двух этажей и площадью более 1500 кв. м., подлежит государственной экспертизе, где дается оценка соответствия такой документации санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности.
Единственным и основным документом, разрешающим строительство, является разрешение на строительство, которое выдается уполномоченным органом местного самоуправления или органами власти области либо Российской Федерации.
Одними из основных документов, на основании которых может быть выдано разрешение на строительство, являются оформленные в установленном порядке правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка и экспертиза проектной документации (в тех случаях, когда требуется экспертиза). В отсутствие данных документов выдача разрешения является незаконной и нарушает требования ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.
Гражданам, которые имеют намерение принять участие в долевом строительстве, следует помнить, что застройщик вправе привлекать денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.
Любого гражданина, обратившегося к застройщику, последний обязан ознакомить с учредительными документами застройщика; свидетельством о государственной регистрации застройщика; свидетельством о постановке на учет в налоговом органе; утвержденными годовыми отчетами, бухгалтерскими балансами, счетами (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет (за исключением регистров бухгалтерского учета); аудиторским заключением за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности. Только после ознакомления с указанными документами можно будет сделать вывод о финансовой состоятельности и добросовестности строительной организации, привлекающей денежные средства населения.
За нарушения требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости предусмотрена административная ответственность по ст. 14.28 КоАП РФ.
