Как формируется цена на жилье
Цены на жилье продолжают повышаться. Этому способствуют инфляция, увеличение тарифов на газ и коммуникации, повышенный спрос на стройматериалы. Средняя цена за 1 кв. м первичного жилья по Саратовской области составила 25 тыс. рублей. Согласно статистике, это самая низкая цена в ПФО.
Основной объем при строительстве приходится на материалы, заработную плату, прибыль, стоимость отселения, если оно есть, платежи за развитие инфраструктуры и затраты на получение технических условий.
Руководитель ассоциации «Союз застройщиков», генеральный директор компании «Лепта» Яков Стрельцин представил структуру цены 1 кв. м следующим образом. Совокупность стоимостей земельного участка, его согласования на строительство, стоимость экспертизы, строительных материалов, строительно-монтажных работ (СМР), инженерных сетей и проектных разработок — это основные составляющие цены за метр будущей квартиры. Кроме того, туда войдет и прибыль, которую должен получить застройщик от строительства и продажи дома. Этим выводимая нами цена не ограничивается.
— Строительство жилья так или иначе связано с различными рисками. К примеру, зачастую не выдерживаются сроки строительства, за что застройщик несет ответственность, установленную законом. Деньги, идущие на оплату штрафа, затем также могут возмещаться за счет покупателей. Застройщик, помимо этого, как правило, использует и услуги банков — кредиты на строительство, которые подразумевают выплату процентов. Данные расходы также затем входят в стоимость одного метра. Развитие ипотеки привело к значительному подорожанию жилья. Спрос повлек за собой подорожание стройматериалов, которые возросли в цене за прошлый год на 25-30%. Стоимость проектных работ также увеличилась. Дело в том, что грамотных специалистов не хватает: у проектировщиков большой портфель заказов, а дефицит исполнителей, по законам рынка, ведет к повышению цен на их труд, — пояснил Яков Стрельцин.
Точку зрения руководителя ассоциации не до конца разделил директор Саратовского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация», депутат областной думы Василий Синичкин. Правда, он ограничился более общими разъяснениями данного вопроса, выделив лишь стоимость земельного участка, затраты на строительство и коммуникации как наиболее определяющие цену элементы.
Поскольку цена на материал, на кирпич, цемент известна, на нее, как рассказал Василий Синичкин, влияет лишь внешний фактор: повышение цены на газ, например, повлечет за собой и подорожание квартир. Цена за землю может, в свою очередь, варьироваться очень сильно. Что же касается коммуникаций, то, на его взгляд, сейчас нет достаточно жестких законов, норм, регулирующих коммунальные услуги. В связи с этим «появляются клерки, которые начинают «сдирать» деньги за различные «несоответствия».
Кроме того, Василий Синичкин назвал и другой немаловажный аспект: определяет цену дома, как правило, рынок окружающего жилья:
— Очень важными ценообразующими факторами являются как раз стоимость земельного участка и его месторасположение. Например, порядка 60% стоимости жилья на улице Волжской формируется именно от подобных внешних факторов.
По мнению генерального директора ЗАО «Саратовоблжилстрой», депутата областной думы Леонида Писного, стоимость одного квадратного метра включает не только расходы на коммуникации, строительно-монтажные работы (СМР) и покупку земли с последующим оформлением, но и некоторые другие существенные составляющие. Полный ряд ценообразующих элементов таков: стоимость возведения здания, СМР, отделочные работы; предпроектная разработка; доля города (данный пункт уже не так актуален, так как по новому Земельному кодексу с 1 января 2006 года запрещена безвозмездная передача долей. Однако в ряде договоров такие пункты есть. Это характерно для Балакова, Энгельса. От 5% до 10% жилья при этом бесплатно приходится отдавать муниципалитету); стоимость получения, выполнения технических условий по подключению объектов к коммунальной инфраструктуре; приобретение участка или приобретение права аренды на землю.
Вместе с тем существуют факторы, которые могут значительно поменять эти показатели, влияющие на стоимость жилья.
Все, что связано со строймонтажом, — это строительные материалы, энергоресурсы, работа механизмов, зарплата. На цену влияет стоимость материалов. К примеру, в прошлом году цемент подорожал в два раза, и это сказалось на рынке жилья. Строительная отрасль также во многом зависит от газа и электроэнергии. В прошлом году, помимо этого, рост цены за метр определил такой показатель, как средняя зарплата строителей. В стройкомплексе она выросла с 60% до 90%. Леонид Писной, в свою очередь, подчеркнул, что приветствует увеличение зарплат: это показывает будущую обеспеченную старость строителей. Кроме того, парк техники изнашивается, требуются обновление механизмов, новые технологии. Их стоимость тоже должна окупаться, а это повлечет увеличение цен.
Стоимость проектных работ не так существенна. Если дом типовой, то проектно-сметная документация составит 1,5% от цены за метр, не более. Максимум — 5% для элитных домов. Приобретение участка — это затраты на получение земли и оформление. Леонид Александрович не побоялся назвать вещи своим именами, добавив к вышеперечисленному и взятки, «которые в недалеком прошлом имели место».
— Чтобы рассчитаться за землю, ты должен построить пять метров, а продать имеешь право, грубо говоря, четыре с половиной. Чуть меньше метра ты должен бесплатно кому-то отдать — «деньгами или метрами». За счет чего идет удорожание на 15–16%. Сейчас с этим удалось покончить — Земельный кодекс достаточно «прозрачен», оформлен, практикуются аукционы, — уточнил депутат.
В отношении технических условий беспредел также удалось прекратить: «Это, наверное, самый большой вклад думы третьего созыва». В рамках Федерального закона №210 существуют фиксированные платы за подключение объектов к сетям коммунальных инфраструктур. Подключить один типовой подъезд (2 тыс. кв. м), по словам Леонида Писного, стоит порядка 600 тысяч рублей. Плата за электроэнергию составляет 3–11 тыс. рублей за 1 кВт нагрузки. На 1 кв. м нагрузка может быть 200–500 рублей. Не берет плату за подключение «Саратовгаз», так как у предприятия очень развитые сети, однако иногда возникает вопрос с обеспечением безопасности старых сетей. За 1 кв. м он забирает 100 рублей нагрузки.
— Кроме того, строительство всегда связано с какими-либо рисками. Однако деньги восполняются путем создания новых объектов. А вот что влияет на стоимость метра, так это увеличение цены страховки, — отметил Леонид Писной.
Перечисленные прямые затраты плюс прибыль — это и есть 25 тысяч рублей за 1 кв. м.
В целом же прогноз Леонида Писного на 2008 год более обнадеживающий: рост цен составит 15% по сравнению с предыдущим годом, что несколько отличается от цифр, предлагаемых аналитиками, — повышение до 30%. Их точку зрения, однако, поддержал Василий Синичкин. Он отметил, что в этом году произойдет значительное подорожание жилья, возможно, и более чем на 30%.
