По оценке экспертов, несмотря на достаточно высокую активность, рынок недвижимости в Саратове находится на стадии своего формирования.
— Многие процессы проходят хаотично и находятся вне сферы влияния участников рынка, — говорит директор агентства недвижимости «Рядом» Артем Иванов. — Саратовский рынок недвижимости характеризуется очень высоким числом участников, но до сих пор является беспредельным в плане ценообразования, стоимости услуг и методов работы. Демпинг и некомпетентность многих агентов портят рынок, формируют негативное отношение клиентов к агентствам недвижимости в целом. На данный момент ни одна из риэлторских компаний не имеет весомой (более 15%) доли на рынке.
Эксперты определяют рынок риэлторских услуг как многообразие операций, осуществляемых специалистами в области сделок с недвижимостью.
— Пока это структурно не определившееся образование, представляющее собой множество фигурантов, действующих под разными формами собственности: ООО, ЧП, ИП, — считает специалист по недвижимости ООО «Лепта-Н» Валерий Елисеев. — Роль посредника между юридическими и физическими лицами выполняют также независимые риэлторы. Риэлтор как профессия состоялась. Можно признать, что она существует, но профессионалов на этом рынке мало.
Профессионализм подразумевает наличие образовательной школы, прохождение сложившейся образовательной традиции и наличие разработанных стандартов деятельности. В риэлторской деятельности существуют стандарты, разработанные Российской гильдией риэлторов. Как заявляют эксперты, в Саратове они представлены нечетко.
С 1997 до 2002 года право на осуществление риэлторской деятельности предоставлялось на основе государственного лицензирования, которое, по мнению экспертов, носило достаточно формальный характер. Но все же разрешительный документ выдавался после детальной проверки деятельности агентства и квалификации его сотрудников со стороны Лицензионной палаты. А отмена этого механизма повлекла за собой отрицательные последствия как для клиентов, так и для высококлассных специалистов. Есть страны, где рынок риэлторских услуг находится под жестким контролем государства, которое является мощным регулятором. По мнению экспертов, в России это тоже было бы полезно. В зарубежных странах брокеры никогда не получат свидетельство на эту деятельность без предварительной профессиональной подготовки.
— Радует, что начались разговоры о создании цивилизованного рынка недвижимости. Все эти действия исходят из того, что как такового цивилизованного рынка нет. Эта сфера представлена случайными людьми, способными выполнять определенные технические действия. Причина: у нас нет образовательной базы. В Саратове нет ни одного учебного заведения, профессионально обучающего риэлторов, — рассказывает Валерий Елисеев.
Специалистов, соприкасающихся с рынком недвижимости, готовят в вузах. Но это непрофильные второстепенные отделения, выпускники которых никак не влияют на данную сферу в целом. По мнению экспертов, рынок не представлен четкими знаковыми структурами, которые бы «определяли погоду» и представляли собой ориентир для остальных его участников. Поэтому риэлторские услуги представлены в урезанном виде.
Риэлторские компании заявляют, что готовы выполнить весь спектр услуг. Но услуга не сформирована и, по отзывам потребителей, явно недостаточна. Качество услуг страдает в первую очередь из-за отсутствия профессионализма.
При покупке недвижимости возникает необходимость в особо тщательной проверке юридической чистоты приобретаемого имущества, которую обычно проводят риэлторские фирмы.
— На практике сложно оценить компетентность риэлторских фирм, — говорит юрисконсульт Центра правовых технологий «Юрком» Дмитрий Милушев. — Лучше обращаться в те организации, которые давно работают в этой сфере. Обращение к «знакомым риэлторам» не гарантирует чистоты сделки. Чтобы обезопасить свои права на недвижимость, нужно обратиться в уполномоченный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о том, чтобы любые сделки с недвижимостью обратившегося продавца регистрировались только при личной явке с представлением своего паспорта.
Рынок риэлторских услуг в Саратове представлен большим числом участников. По оценкам экспертов, насчитывается около пятисот компаний. Видимость высокой доходности и рентабельности стимулирует появление на этом рынке новых организаций. При этом люди, открывающие новые компании, не задумываются о том, что рентабельность зависит от эффективности труда, умения, профессиональных навыков. Таким образом, растет количество риэлторских фирм, а качество их работы оставляет желать лучшего.
Участники рынка признают, что база объектов недвижимости формируется очень нечетко, создается примитивными способами. Нельзя сказать, что все, что выставлено на рынок, представляет собой объект реализации. В рекламных изданиях они часто дублируют друг друга — это получается из-за того, что один и тот же объект представлен разными фирмами.
Отсюда опять же вытекает низкое качество услуг. Риэлтор не знает всего разнообразия предложений на рынке недвижимости, не разбирается в базе данных и поэтому не может предоставить качественную услугу. Еще сложнее обстоит дело с обзором данных первичного рынка жилья, коммерческих и промышленных объектов.
— Как правило, целенаправленно риэлторы обманывают крайне редко, — уверен Валерий Елисеев. — Но прообразом обмана как раз может служить непрофессионализм. Например, риэлтор не хотел никого обмануть, но нечетко определил характеристики объекта, о чем-то умолчал. То есть происходит несоблюдение профессиональных стандартов. Отсюда и некачественно предоставленная услуга.
Однако стихийный рынок недвижимости, сложившийся в Саратове, все же постепенно приобретает цивилизованный вид. Говорить о том, что все непрофессиональны на этом рынке, было бы в корне неверно. Риэлторы осуществляют достаточно большое количество сложных сделок на высоком уровне, и чувствуется большая профессиональная подготовка.
В 2007 году прошла презентация Высшей школы недвижимости, и теперь она уже работает в Саратове. Как заявляют эксперты, рынок недвижимости может стать цивилизованным. Но процесс его становления инерционный. В этой сфере велико количество непрофессионально действующих организаций. Чтобы эту ситуацию переломить, должно пройти достаточное количество времени, в течение которого профессионально работающие организации зарекомендовали бы себя. Если несколько таких компаний будут объединены в общественную гильдию, то их проявление на рынке будет заметнее.
Справка
По результатам опроса фонда «Общественное мнение», проведенного в 2007 году, в представлении 42% наших сограждан работа риэлтора — «нужная, без нее в обществе не обойтись». Так считают 66% имеющих личный опыт общения с риэлторами россиян и 55% «просто знакомых с услугой риэлтора». Четверть (24%) опрошенных считают эту профессию ненужной, без нее, уверены они, общество может обойтись. Больше половины (53%) тех, кто пользовался услугами риэлтора, остались довольны. Но около 30% остались недовольны качеством услуги.
Респонденты, убежденные в необходимости обсуждаемой профессии, аргументируя свою точку зрения, говорили прежде всего о том, что без риэлтора «…было бы сложно купить и продать недвижимость»: «люди нуждаются в консультациях»; «сам замучаешься продавать»; «трудно разобраться в современном жилье без него» (14%).
Некоторые (1%) убеждены, что вопросы купли-продажи и аренды недвижимости должно полностью взять на себя государство. 4% респондентов считают, что риэлторы не нужны, потому что за их услуги приходится платить большие суммы. Среди тех, кто говорит о дороговизне услуг риэлторов, есть люди, которые полагают, что именно «риэлторы взвинчивают цены на рынке недвижимости».
Мнения сторон
Александр, инженер:
— Как только риэлтор вместо ответов на конкретные вопросы начинает рассказывать о том, как долго его компания работает на рынке, какая она надежная и что «так работают все нормальные агентства», это означает, что от вас пытаются что-то скрыть. Я не раз сталкивался с такими агентами.
Николай, агент по недвижимости:
— На Западе риэлтор — это продавец. Он не будет показывать все подряд, а только то, что соответствует требованиям клиента. Он задает параметры квартиры — риэлтор ее выбирает. Далее дело передается юристу или адвокату. У нас же агент ведет клиента от поиска квартиры до получения правоустанавливающих документов, поэтому объем работы российских риэлторов намного больше, чем у западных коллег. Порой наши клиенты ожидают от нас такого, чего по закону мы и получить не можем.