На вопрос отвечает З.А.Медведева, старший прокурор отдела по обеспечению участия прокуроров в гражданском процессе Саратовской областной прокуратуры, советник юстиции.
Какие неблагоприятные последствия могут возникнуть для гражданина в случае невозможности исполнения договора об ипотеке, при невозможности возврата кредита на жилое помещение, заложенное по данному договору?
Мария Лысенко, Саратов
Огромной проблемой в нашей стране, особенно в условиях экономического кризиса, является приобретение жилья населением, которое сопряжено как с нехваткой денежных средств, так и с незнанием законов, следствием чего может стать неправильный выбор объекта покупки или обман продавцом покупателя жилья. Для решения этой проблемы в России развивается рынок ипотечного капитала.
В настоящее время порядок ипотеки регулируется Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и другими принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами.
Жилищная ипотека — это кредитование приобретения в собственность жилья (квартиры, дома и т.п.) под залог недвижимости.
В соответствии со ст. 1 указанного закона, по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
Сущность ипотеки состоит в том, что кредитор (он же залогодержатель) вправе в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства обратить взыскание на предмет ипотеки и получить из вырученной от продажи суммы причитающийся ему долг.
Объектами договора ипотеки могут быть здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы, воздушные и морские суда, а также земельные участки, не ограниченные в обороте. Этот перечень указан в п. 4 ст. 1 Закона. Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, не изъятое из оборота.
Жилым помещением, которое может быть объектом ипотеки, признается помещение, предназначенное для проживания граждан, признанное в установленном порядке пригодным для проживания, отвечающее санитарным и техническим нормам и учтенное органами инвентаризационного учета в качестве жилых. Указанное помещение должно находиться в собственности залогодателя. Не могут являться объектом ипотеки жилые дома из муниципального жилого фонда, предоставленные гражданам на условиях найма, а также служебные жилые помещения. Помещения, предназначенные для временного проживания (летние садовые домики, общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда и т.д.), также не могут являться объектами жилищной ипотеки. Таким образом, непосредственным объектом жилищной ипотеки могут являться жилой дом, квартира либо их обособленные (изолированные) части.
Основным сдерживающим ипотечное кредитование фактором в течение долгого времени являлась нерешенность вопросов, связанных с выселением проживающих в заложенном доме или квартире лиц при обращении взыскания на такую недвижимость.
В отличие от ранее действовавшей редакции Закона об ипотеке в п. 1 ст. 78 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» отсутствует ограничение, согласно которому выселить залогодателя и совместно проживающих с ним членов семьи можно было только в том случае, если приобретенный жилой дом или квартира не являлись для них единственным пригодным для постоянного проживания помещением.
В связи с ухудшением экономического положения в стране наметилась определенная тенденция к увеличению количества исковых заявлений об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество в связи с неисполнением договоров ипотеки. Как правило, по таким делам затрагиваются права граждан на жилые помещения, расположенные в недостроенном жилом фонде. По этой причине исковые требования о выселении не заявляются.
Проведенным прокуратурой области обобщением установлено, что за период с октября 2008 года по март 2009 года (период экономического кризиса) районными судами области гражданские дела по искам о выселении из жилых помещений в связи с расторжением ипотечных и иных кредитных договоров не рассматривались.
Однако следует иметь в виду, что в соответствии со ст. 78 указанного Закона обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом.
Как следует из указанной нормы права основанием для прекращения права пользования совместно проживающих в заложенном жилом доме или квартире залогодателя и членов его семьи при обращении взыскания на эти объекты и их реализации является то обстоятельство, что объекты недвижимости были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредитных средств, предоставленных на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры.
Согласно ст. 444 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для проживания помещением, за исключением имущества (жилого помещения (его части), если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.
Таким образом, заключая договор об ипотеке, необходимо осознавать, что в случае невозврата кредита или целевого займа на жилое помещение, заложенное по данному договору, могут возникнуть неблагоприятные последствия, а именно, обращение взыскания на заложенное жилое помещение с последующим прекращением права пользования жилым помещением и выселением залогодателя и членов его семьи.
В соответствии с п. 3 ст. 78 указанного Закона договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняет силу. Условия его расторжения определяются Гражданским кодексом Российской Федерации и жилищным законодательством РФ.
Федеральный закон содержит гарантии прав граждан, не являющихся собственниками жилого помещения, однако имеющих право пользования жилыми помещениями, в частности, по договору найма жилого помещения или аренды. При обращении взыскания на заложенное жилое помещение и его реализации такие лица выселению не подлежат. Расторжение договора найма с ними возможно по общим правилам гражданского законодательства с учетом особенностей жилищного законодательства.