Прежде всего, следует помнить, что строительство может осуществляться только на предоставленном в установленном законом порядке земельном участке с соответствующим разрешенным использованием, в данном случае для строительства дома. Земельные участки могут быть предоставлены на праве аренды или находиться в собственности. Права на участок должны быть зарегистрированы в органах регистрационной службы.
Разрешение на строительство многоквартирного дома выдается уполномоченным органом местного самоуправления либо областными или федеральными органами власти. Только этот документ является разрешительным для начала строительства. Основными документами, на основании которых это разрешение может быть выдано, являются оформленные в установленном порядке правоустанавливающие документы на земельный участок; градостроительный план земельного участка и экспертиза проектной документации; материалы, содержащиеся в проектной документации. Отсутствие этих документов свидетельствует о нарушении ст. 51 Градостроительного кодекса РФ и незаконности выдачи разрешения на строительство, следствием чего могут стать затруднения при сдаче жилья в эксплуатацию.
Если вы решили принять участие в долевом строительстве, важно помнить, что застройщик вправе привлекать денежные средства для строительства только после получения разрешения, опубликования, размещения и предоставления проектной декларации и государственной регистрации права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома и иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства или договора аренды такого земельного участка. За нарушения требований законодательства об участии в долевом строительстве предусмотрена административная ответственность по ст. 14.28 КоАП РФ.
Вы вправе также поинтересоваться местом размещения и организацией строительной площадки.
Территория застройки должна быть ограждена, а на самом ограждении размещена следующая информация — об объекте строительства, о сроках начала и окончания строительных работ либо реконструкции или капитального ремонта; о застройщике, лице, осуществляющем строительство (наименование, место нахождения, должности, фамилии руководителей и контактная информация; наименование органа, выдавшего разрешение на строительство, его место нахождения, контактная информация). Невыполнение этих требований также влечет за собой административную ответственность (ст. 9.4 КоАП РФ и ст. 10.1 Закона Саратовской области от 29.03.2006 г. № 34-ЗСО «Об административной ответственности на территории Саратовской области»).
Застройщик также обязан любому обратившемуся лицу предоставить подлинники или заверенные надлежащим образом копии учредительных документов застройщика; свидетельства о государственной регистрации застройщика; свидетельства о постановке на учет в налоговом органе; утвержденных годовых отчетов, бухгалтерских балансов, счетов прибыли и убытков за три последних года осуществления предпринимательской деятельности и за фактический период деятельности, в случае если застройщик занимается ею менее трех лет; аудиторского заключения за последний год осуществления предпринимательской деятельности (ч. 2 ст. 20 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). Кроме того, застройщик обязан своевременно предоставлять потребителю достоверную информацию о товаре, с тем чтобы обеспечить возможность правильного выбора (ст. 10 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей»).
Только после того, как все эти документы будут предоставлены и выяснится, что они удовлетворяют требованиям закона и вашим личным потребностям, можно переходить к стадии заключения договора на долевое участие в строительстве. Об этой стадии более подробно будет рассказано в следующей статье.