Ипотечное
кредитование является одним из самых востребованных займов в банковской
практике. Поэтому в формировании доступности жилья посредством ипотеки
участвуют не только строители, но и финансовые структуры. Какова же, по мнению
руководителей банков и экспертов, реальная картина в жилищном кредитовании?
Сегодня
в нашем регионе действует 50 банков, из которых саратовских всего четырнадцать.
Ипотечным кредитованием среди них занимаются почти все. Однако и при таком
большом выборе потенциальный клиент сталкивается со сложностями в оформлении
этого самого кредита. И дело не в том, что он не может подготовить для банка
необходимые документы. Как правило, сами условия кредитования не позволяют
взять ипотеку.
По
банковской статистике, ипотека в настоящее время доступна состоятельной части
населения области.
—
Средний доход заемщика в месяц должен составлять не менее 40 тысяч рублей,
чтобы он смог «потянуть» этот кредит, — рассказывает директор ОАО «Росбанк»
Сергей Варяница.
За
ипотекой, по словам банкиров, обращаются, как правило, люди с высшим
образованием, работающие официально и получающие в основном легальные зарплаты,
или люди, имеющие свой бизнес. Однако, как показывает жизнь, в улучшении
жилищных условий, как правило, нуждаются граждане именно со средним или низким
уровнем доходов. Согласно статистике, примерно 27% россиян в возрасте до сорока
лет живут на одной площади со своими родителями. Но сейчас молодые люди
все больше и больше стремятся «отделиться», иметь хоть и небольшое, но собственное
жилье. По словам управляющего саратовским операционным офисом ЗАО «Банк
жилищного финансирования» Романа Седова, в основном за ипотечным
кредитом обращаются молодожены. Именно они являются наиболее предпочтительными
клиентами для банка (среди небогатых граждан). Ипотека, как правило, рассчитана
на длительный срок. А молодые люди в силу своего возраста автоматически
уменьшают риски банков: смерть клиента или болезнь. Не зря возраст заемщика
ограничен и обычно не должен быть более 55 лет.
Подходящие
варианты
Клиент
стремится выбрать банк с наиболее удобными для него условиями. А именно:
возможность оформить кредит в рублях или долларах, без наличия временной или
постоянной прописки, возможность привлечения нескольких созаемщиков (до четырех-пяти,
и не только родственников), досрочное погашение кредита без комиссий,
учет различных видов доходов и др. Самый выгодный вариант: наиболее короткий
срок погашения кредита и наиболее крупный первоначальный взнос. Только тогда
ваши переплаты можно будет минимизировать. К примеру, «расплата» за кредит
сроком на тридцать лет обойдется вам на 300% дороже, чем ипотека, взятая на десять лет.
Другой
способ сэкономить деньги, как рассказал Роман Седов, — это активно
практикующееся сейчас перекредитование, или рефинансирование. Фактически это
получение кредита с более низкой процентной ставкой для погашения кредита с
более высокой ставкой, взятого ранее. То есть это возможность уменьшить
ежемесячные выплаты.
—
В современных условиях снижения ипотечных ставок заемщик может успешно пользоваться
этим инструментом для уменьшения переплаты за жилье, приобретаемое по ипотеке, —
объясняет руководитель саратовского филиала «БЖФ». В нашей стране
перекредитование становится эффективным при разнице ставок в 2-3%, так как
получение нового ипотечного кредита сопряжено со значительными дополнительными
расходами. Заемщики столкнутся с рядом проблем: переоформление ипотеки,
переоценка жилья и различные банковские сборы. Но и их можно избежать, если
осуществлять эту процедуру в том же банке, который выдал первоначальный
ипотечный кредит. Однако практика показывает, что кредиторам это
неинтересно, поскольку их прибыль в таком случае снижается.
Изменить
статьи расходов можно также, выбрав вид выплат по кредиту. Их на сегодняшний
день существует два: аннуитетный и дифференцированный. Первый, по словам Сергея
Варяницы, более выгоден, поскольку платежи производятся равными долями и клиент
может позволить себе при приобретении квартиры расходы, к примеру, на
ремонт. Дифференцированный же график погашения отличается тем, что размер
платежа уменьшается от большего к меньшему. Но и здесь клиент может сам решить,
какой вариант ему выбрать. Другое дело, что второй из них предлагает мало
банков, что опять же говорит о невыгодности такого вида выплат для кредиторов.
«Альтернативы
ипотеке просто нет»
Таким
образом, можно сделать вывод, что российская система ипотечного кредитования
еще далека от совершенства. А основным препятствием является рост цен на жилье.
Это, в свою очередь, как пояснил Сергей Варяница, уменьшает
количество потенциальных заемщиков. По данным всех аналитиков, в 2008
году на российском рынке недвижимости будет преобладать тенденция к росту стоимости
квадратного метра жилья.
В
результате ситуация на рынке складывается интересная: многие участники придерживаются
мнения, что цена квадратного метра в этом году может вырасти на 20-30, а в
некоторых городах — и на 50%. А поскольку процентные ставки по ипотечным
кредитам в настоящее время ниже прогнозируемого роста цен, то, по мнению наших
экспертов, стоит ожидать увеличения спроса на ипотечные кредиты. А это рай для
инвесторов, которые будут перепродавать жилье намного дороже. Ну а для
большинства граждан не остается иного выхода, кроме как отложить улучшение
жилищных условий на неопределенный срок или перебраться в съемные квартиры.
Помимо
этого, Роман Седов считает, что удорожание ипотеки связано и с зарубежным
кризисом ликвидности на финансовом рынке, и, соответственно, с ростом цены
заемных средств для банков. «Если ситуация с доступностью ресурсов для банков
не улучшится, то рост ставок может продолжиться».
В
целом же сами банкиры считают, что ипотека на сегодня не самый выгодный вид
кредитования. В самой тяжелой ситуации оказались малые и средние российские
банки, которые не имеют широкого доступа на западные рынки финансирования.
Одним словом, большинство участников рынка сходятся во мнении, что дешеветь
ипотека пока точно не будет. Следовательно, с точки зрения доступности кредитов
для населения тенденции на рынке ипотечного кредитования пока не радуют.
Мнения
Василий
Синичкин, депутат Саратовской областной думы:
—
Ипотека для большинства людей сейчас недоступна. При нынешних процентах
приходится платить очень много лишнего. За 10-15 лет при цене квартиры в
полтора миллиона рублей заемщик переплачивает до 300 тысяч! Вот если бы ставка
по кредиту в год была полпроцента, тогда ипотека стала бы реальной. Проценты
должны быть минимальными, как это практикуется на Западе. А сейчас без
поддержки государства люди просто не могут купить жилье.
Анатолий
Соколов, председатель саратовской региональной общественной организации
«Русская община»:
—
Я думаю, если доход семьи составляет 30-40 тысяч рублей, то это реально. Все
зависит от заработков. Если же у людей в месяц выходит 10-15 тысяч, то кредит
просто не дадут. Ипотека рассчитана на определенную достаточно состоятельную категорию
населения. Нужно корректировать правительственные программы. Строить больше
социального жилья. Сейчас пришел Медведев. Он занимался этими программами, и,
если продолжит их развивать, то, надеюсь, ситуация исправится. Но для этого у
него должна быть четкая информация о положении дел, причем информация не по
чиновничьей нише, а с низов.
Игорь
Морозов, заместитель генерального директора строительной компании ООО
«Клеопатра Хиллз»:
—
Ипотека в регионах России сейчас реальна только для 1% жителей. Экономические
анализы показывают, что для большинства людей это просто кабала. Переплата за
жилье за десять лет с учетом процентов слишком велика. За рубежом, например в
США, до кризиса ставки были около 1%. В Европе сейчас — 3-4%. В Турции можно
взять кредит под 6%. Это уже приемлемо.